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當(dāng)前位置：中國(guó)廣告人網(wǎng)站--->品牌營(yíng)銷欄目--->知識(shí)管理-->詳細(xì)內(nèi)容 房地產(chǎn)信息化：等待戈多 作者：佚名 日期：2002-3-20 字體：[大] [中] [小]

   與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)信息技術(shù)的強(qiáng)烈渴求形成鮮明對(duì)比的，是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)信息化寂寞蕭索的市場(chǎng)表象：沒(méi)有適合于行業(yè)特定的管理軟件，沒(méi)有能集成業(yè)務(wù)職能的決策管理系統(tǒng)，房地產(chǎn)企業(yè)只能在漫長(zhǎng)的建設(shè)周期中一段一段地自行摸索。 

    在大部分房地產(chǎn)企業(yè)本身信息化基礎(chǔ)制約的背后，是信息技術(shù)對(duì)各個(gè)行業(yè)滲透的不均衡以及行業(yè)本身特點(diǎn)所帶來(lái)技術(shù)難度。或許在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，我們的房地產(chǎn)企業(yè)依然會(huì)象貝克特劇中的主人公一樣，在困惑中繼續(xù)等待戈多。 

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p;“能得到電子版的設(shè)計(jì)圖就好了”，“能自動(dòng)生成各類竣工資料就好了”，在采訪北京華森房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的徐洪斌時(shí)，他對(duì)目前行業(yè)內(nèi)信息技術(shù)的應(yīng)用程度很是無(wú)耐。與徐洪斌一樣，許多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都有著對(duì)信息技術(shù)的強(qiáng)烈渴求，而另一方面的現(xiàn)實(shí)卻是，目前房地產(chǎn)這個(gè)傳統(tǒng)行業(yè)對(duì)信息技術(shù)的應(yīng)用程度甚至還沒(méi)有達(dá)到基層數(shù)據(jù)的電子化的水平。事實(shí)上，據(jù)徐洪斌介紹，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中的軟件絕大部分僅停留在改進(jìn)生產(chǎn)工藝的層次上，針對(duì)的僅是極少數(shù)環(huán)節(jié)中的基層技術(shù)人員。華森目前的很多重要的信息和數(shù)據(jù)依然基于圖紙、報(bào)表等紙介質(zhì)來(lái)進(jìn)行傳遞和保存。 

    薄弱的應(yīng)用基礎(chǔ) 

    像國(guó)內(nèi)大多數(shù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一樣，華森的規(guī)模并不大，但其業(yè)務(wù)卻涉及到房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的所有環(huán)節(jié)：市場(chǎng)研究、產(chǎn)品定位、土地獲得、規(guī)劃及設(shè)計(jì)、融資、建筑、市場(chǎng)營(yíng)銷、銷售、物業(yè)管理。除了這些以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)為中心的業(yè)務(wù)管理，華森的企業(yè)管理流程還包括戰(zhàn)略預(yù)見(jiàn)與整合、財(cái)務(wù)管理、人事管理等職能子過(guò)程。通常一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目就是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，從工程立項(xiàng)到概預(yù)算的編制、招投標(biāo)管理以及施工、監(jiān)理等涉及面極廣，參與單位和人員多，因此房地產(chǎn)業(yè)是公認(rèn)的上下產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，數(shù)據(jù)量大，投資周期長(zhǎng)，不確定性和風(fēng)險(xiǎn)程度高的行業(yè)。而傳統(tǒng)的以紙為載體的徑向溝通方式層次多，效率低，費(fèi)用高，而且極易因信息溝通失誤造成損失。徐洪斌向我們出示了一份美國(guó)BRISCNET公司的調(diào)查報(bào)告：項(xiàng)目成本中的3~5％是由于信息失誤導(dǎo)致的，其中使用錯(cuò)誤或過(guò)期圖紙?jiān)斐傻恼?0％。在美國(guó)，每年為了傳遞項(xiàng)目管理文件和圖紙而花在特快專遞上的費(fèi)用高達(dá)5億美元，項(xiàng)目成本中的1~2％都用于日常的印刷、復(fù)印和傳真等。報(bào)告還顯示，建設(shè)項(xiàng)目參與任何一方在竣工時(shí)所掌握的有用記錄文件都不到總量的65％�？梢哉f(shuō)，重要數(shù)據(jù)的電子化和數(shù)據(jù)共享，以及在此基礎(chǔ)上的簡(jiǎn)單的報(bào)表自動(dòng)生成，是華森目前迫切想要達(dá)到的目標(biāo)。但即使是這樣一個(gè)似乎一套簡(jiǎn)單的自動(dòng)辦公系統(tǒng)就能解決的問(wèn)題，到了房地產(chǎn)行業(yè)卻變得棘手起來(lái)。徐洪斌說(shuō)：“房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)很有彈性的行業(yè)，一個(gè)項(xiàng)目中不確定的因素非常多，往往在項(xiàng)目的過(guò)程中就會(huì)發(fā)生變化。比如說(shuō)施工，每一座樓是不一樣的，每一個(gè)施工方是不一樣的，它的工期，流水作業(yè)都是不一樣的，再加上天氣，建材價(jià)格的市場(chǎng)波動(dòng)等，那些相對(duì)固定和簡(jiǎn)單的適合流水線的系統(tǒng)到了這里可能就行不通。據(jù)我們了解，目前市場(chǎng)上很難找到適合房地產(chǎn)行業(yè)的軟件，有些有條件的房地產(chǎn)商都是針對(duì)自身需求來(lái)進(jìn)行部分模塊的開(kāi)發(fā)，或是外包出去。” 
　 
    蕭索的市場(chǎng)　低程度的集成 

    聯(lián)想融科智地在軟件開(kāi)發(fā)上就是采用了自主開(kāi)發(fā)和某些功能外包相結(jié)合的辦法。作為聯(lián)想集團(tuán)的房地產(chǎn)企業(yè)，作為融科咨訊中心這樣一個(gè)高科技物業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商，聯(lián)想融科智地有限公司對(duì)于信息技術(shù)的應(yīng)用一直抱著開(kāi)放的心態(tài)，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的信息化進(jìn)程異常關(guān)注，而且對(duì)其他企業(yè)的信息技術(shù)應(yīng)用也有著比較充分的了解。聯(lián)想融科希望不僅在融科咨訊中心項(xiàng)目中提供最為先進(jìn)的高科技支持，而且也能通過(guò)相關(guān)信息技術(shù)的應(yīng)用使整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)更為順利。聯(lián)想融科在談及企業(yè)自身和整個(gè)行業(yè)的信息化進(jìn)程時(shí)一再表示目前的技術(shù)和產(chǎn)品遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足融科的需求，面對(duì)頗為寂寞的房地產(chǎn)行業(yè)信息化市場(chǎng)，聯(lián)想融科與華森的感受并無(wú)不同。 

    “個(gè)別軟件的使用并不能滿足綜合化信息管理的需求，無(wú)法使效益最大化。我們目前也沒(méi)有發(fā)現(xiàn)適合于房地產(chǎn)行業(yè)的管理系統(tǒng)軟件，比如說(shuō)，象SCM、ERP這樣的軟件。國(guó)內(nèi)的軟件還沒(méi)有集成到這樣的程度：可以把房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)主體緊密聯(lián)結(jié)在一起，將整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)過(guò)程和各職能過(guò)程集成為一個(gè)綜合的信息管理系統(tǒng)，給管理者提供一個(gè)通暢的了解企業(yè)、項(xiàng)目情況、發(fā)布管理決策的平臺(tái)�！闭f(shuō)這番話時(shí)，參與了聯(lián)想融科項(xiàng)目信息化建設(shè)的俞非頗感遺憾。 

    目前在這個(gè)行業(yè)，觸網(wǎng)最多的主要是采購(gòu)，它可以讓信息更充分的流通，價(jià)格信息也更及時(shí)，而且通過(guò)集體采購(gòu)價(jià)格也會(huì)得到優(yōu)勢(shì)，萬(wàn)科就建了這樣一個(gè)集體采購(gòu)網(wǎng)。在銷售環(huán)節(jié)，很多房地產(chǎn)企業(yè)都采用了網(wǎng)上看房，無(wú)論是從營(yíng)銷手段，還是宣傳角度，這都是一個(gè)進(jìn)步。雖然客戶不可能僅僅通過(guò)網(wǎng)上看房就作出采購(gòu)決定，但它可以縮短整個(gè)采購(gòu)的過(guò)程。不過(guò)這種簡(jiǎn)單的對(duì)信息的收集和整理，并不能從根本上改變這個(gè)行業(yè)的運(yùn)作方式。楊非表示：“其實(shí)在理想狀態(tài)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的每個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)信息技術(shù)都有需求，其運(yùn)作流程都迫切需要通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)和電子商務(wù)進(jìn)行改造�！崩�如在設(shè)計(jì)與策劃階段，可以利用網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行業(yè)主、咨詢?cè)O(shè)計(jì)之間的信息交流與溝通；招投標(biāo)階段，業(yè)主和咨詢單位利用網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行招標(biāo)、施工單位通過(guò)網(wǎng)絡(luò)投標(biāo)報(bào)價(jià)；施工階段，施工、設(shè)計(jì)、監(jiān)理利用以INTERNE為平臺(tái)的項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)和專項(xiàng)軟件技術(shù)實(shí)施過(guò)程信息化管理；竣工驗(yàn)收階段，各類竣工資料自動(dòng)生成等。 

    在融科資訊中心A座的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，聯(lián)想融科的每個(gè)部門都有相應(yīng)的人在做信息化的工作，但幾乎在每個(gè)環(huán)節(jié)，目前的信息技術(shù)應(yīng)用都不盡完美。

    在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，給融科設(shè)計(jì)項(xiàng)目的是一家美國(guó)公司，因此雙方可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、郵件等方式進(jìn)行溝通。融科和美國(guó)、中國(guó)香港方面還召開(kāi)過(guò)電話會(huì)議和視頻會(huì)議。視頻會(huì)議良好的互動(dòng)性給融科的人員留下了很深的印象。說(shuō)到這里，楊非也感到自豪：“這已經(jīng)是十分先進(jìn)的了，因?yàn)閾?jù)我們所知，目前這個(gè)行業(yè)中還沒(méi)有公司采用過(guò)視頻會(huì)議。”不過(guò)也有遺憾，雖然在設(shè)計(jì)方面，雙方都是采用計(jì)算機(jī)制圖，但雙方還不能實(shí)時(shí)操作，直接在圖紙上進(jìn)行修改。目前，據(jù)我所知還沒(méi)有這樣的技術(shù)�！� 
    在工程招標(biāo)環(huán)節(jié)，由于歷史因素，政策要求招標(biāo)文件必須蓋紅章，目前的信息技術(shù)和社會(huì)環(huán)境無(wú)法支持純數(shù)字化的交流，因此房地產(chǎn)商必須在電子文本發(fā)送的基礎(chǔ)上，再發(fā)送一份印刷的文件。問(wèn)題在于許多政府部門的工作人員都還沒(méi)有電腦，與他們的溝通不得不回到傳真、郵遞等等傳統(tǒng)信息交流方式。融科在招標(biāo)的問(wèn)題上就遭遇了“回歸”，這對(duì)于習(xí)慣了通過(guò)電子郵件進(jìn)行聯(lián)系、傳遞消息的聯(lián)想融科人員來(lái)說(shuō)，其低效率和種種不便讓人很難“重新”適應(yīng)。楊非說(shuō)，從我個(gè)人來(lái)說(shuō)，最希望能把項(xiàng)目報(bào)批這個(gè)環(huán)節(jié)信息化，如果可以通過(guò)CA電子認(rèn)證，政府部門在線審批項(xiàng)目，我們就可以同政府部門實(shí)時(shí)溝通信息、修訂項(xiàng)目，然后，經(jīng)過(guò)審批的項(xiàng)目自動(dòng)流轉(zhuǎn)到下一個(gè)接口，不僅我們可以省許多事情、提高效率，也可以提高這個(gè)行業(yè)透明度。 
    在采購(gòu)信息化這個(gè)環(huán)節(jié)，萬(wàn)科似乎走在了前列，它從供應(yīng)流程入手，成立了聯(lián)動(dòng)電子商務(wù)有限公司（A-housing.com），也就是進(jìn)行網(wǎng)上建村集體采購(gòu)的B　to　B網(wǎng)站，目的是為萬(wàn)科尋找具長(zhǎng)期、穩(wěn)定、互利互惠關(guān)系的供應(yīng)商，避免采購(gòu)過(guò)程中的暗箱操作，提高效率和透明度，跳過(guò)中間環(huán)節(jié)或減少中間環(huán)節(jié)在金錢、效率上消耗的成本。這個(gè)模式目前面臨國(guó)內(nèi)建材缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的瓶頸，事實(shí)上，在國(guó)內(nèi)住宅產(chǎn)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化實(shí)現(xiàn)以前，這種以聯(lián)合采購(gòu)為目的的不同企業(yè)、不同項(xiàng)目建筑用材的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化是很難實(shí)現(xiàn)的。這也是業(yè)界目前仍對(duì)此保持觀望態(tài)度的主要原因之一。王石似乎也對(duì)此嘗試信心不足，甚至公開(kāi)表示：建材行業(yè)的專業(yè)采購(gòu)網(wǎng)站應(yīng)該是ＩＴ企業(yè)做的事情，如果有ＩＴ企業(yè)推出更成熟的網(wǎng)站，我們很愿意被兼并，萬(wàn)科的網(wǎng)上采購(gòu)也都交給它做；傳統(tǒng)行業(yè)需要ＩＴ企業(yè)在這方面作為龍頭老大帶動(dòng)我們進(jìn)行新經(jīng)濟(jì)的改造。 
    另一方面，在融科項(xiàng)目的施工中，對(duì)施工資料數(shù)據(jù)的管理應(yīng)用了簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)庫(kù)產(chǎn)品，在過(guò)去，工程項(xiàng)目建設(shè)結(jié)束時(shí)，無(wú)論是審計(jì)，還是工程款項(xiàng)的確定，投資管理人員往往要面對(duì)至少一尺高以手工的方式填寫(xiě)的變更單，這個(gè)簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)庫(kù)在很大程度上解決了信息收集的問(wèn)題。但他們對(duì)這個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)產(chǎn)品并不滿意，因?yàn)樗�不能自�?dòng)分析統(tǒng)計(jì)，不然，它對(duì)最后工程審計(jì)和款項(xiàng)結(jié)算都會(huì)有巨大的幫助，但目前還沒(méi)有這樣的技術(shù)，不僅國(guó)內(nèi)沒(méi)有，國(guó)外也沒(méi)有。 
    據(jù)楊非介紹，在融科的項(xiàng)目工程中，成本控制、質(zhì)量監(jiān)控、庫(kù)存管理等等環(huán)節(jié)目前和施工環(huán)節(jié)一樣也沒(méi)有采用完善的信息系統(tǒng)，而這恰恰是作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最關(guān)注的問(wèn)題。在市場(chǎng)、銷售等不同的環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也需要不同的數(shù)據(jù)庫(kù)，利用系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)、回歸分析等工具對(duì)前期的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，對(duì)銷售狀況和市場(chǎng)走向做出預(yù)測(cè)。 
    也許只有市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)節(jié)較令人滿意。目前市場(chǎng)上還沒(méi)有針對(duì)寫(xiě)字樓的比較完善的市場(chǎng)營(yíng)銷信息系統(tǒng)，融科采用IT外包方式量身定作了一個(gè)。它分為兩個(gè)層次，第一個(gè)層次是客戶信息記錄：包括客戶、物業(yè)、代理商管理、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目4個(gè)部分；第二個(gè)是決策支持，包括銷售機(jī)會(huì)、狀態(tài)、面積、行業(yè)所有制、信息來(lái)源等部分，把第一層次的信息進(jìn)行餅狀圖分析。 
    “這筆錢花的挺值的”，事實(shí)證明在一定的數(shù)據(jù)積累的基礎(chǔ)上作分析對(duì)融科后期的項(xiàng)目非常有用。比如：在銷售機(jī)會(huì)面積上可以分析出不同面積需求的比例；客戶行業(yè)中那個(gè)行業(yè)客戶對(duì)這個(gè)項(xiàng)目更感興趣等等，這對(duì)融科B、C座的建設(shè)、園區(qū)功能規(guī)劃、營(yíng)銷策劃、市場(chǎng)策劃、產(chǎn)品定位等都很有價(jià)值。比如，二期項(xiàng)目的平面就是根據(jù)一期項(xiàng)目數(shù)據(jù)分析結(jié)果做了相應(yīng)調(diào)整，讓樓宇的設(shè)計(jì)更符合潛在客戶的需求。  (何佳艷 梁昊)